Какво се случи с недвижимите имоти и новото строителство по време на пандемията? Защо БВП се сви с повече от 3.5% през 2020 г., цели бизнес сектори бяха блокирани (на два пъти) от локдаун, а цените на жилищата запазиха нивата си? Отговори на тези въпроси дава Десислава Петрова, опитен предприемач от BESO Homes – водещ бранд за продажба на недвижими имоти в страната.
Пандемията породи второто голямо икономическо сътресение от началото на века. Първата особена ситуация бе световната икономическа и финансова криза през 2008-2009 г. В България тя бе съпроводена от депресия в икономиката, спад на жилищните цени и рязко затягане на ипотечното кредитиране. Имаше банки, които временно спряха финансирането на сделки за определен тип строителство като това на панелните апартаменти, предава „Капитал“.
Поведението на банките или защо този път е различно
Акцентът отново е върху кредитните институции, защото тяхното поведение е голямата разлика между кризата от 2008 г. и пандемичната 2020 г. Банките този път реагираха антициклично и не затегнаха драматично условията. Да, по-бдителни са, да, проучват клиентите по-внимателно, но продължават да отпускат жилищни кредити при рекордно ниски лихви между 2.60 и 2.90%.
Едва ли има по-голямо доказателство за активността на имотния пазар и жилищното кредитиране от данните на БНБ. Те показват: през октомври 2020 г. са отпуснати нови ипотечни заеми в общ размер 374 млн. лв., през ноември – за 376 млн. лв., а през декември – за 426 млн. лв. Това са абсолютни рекорди за банковата ни система от началото на века. И те се случиха през 2020 г., в разгара на втората вълна на пандемията.
Как се промениха клиентите?
Опитните строителни предприемачи не носят розови очила и са честни с клиентите – в последните месеци животът ни се промени и негативите се усещат. Цялата туристическа индустрия бе силно ударена от COVID-19: авиокомпании, хотели, ресторанти, кафенета, като ще минат месеци преди мениджърите и служителите в тези сектори да помислят отново за покупка на дом.
Но има и бизнеси, които се възползваха от пандемията – онлайн търговия, финтех, фармация, производители на бързооборотни стоки, видеоконферентни и образователни платформи, всичко, което е свързано с дигитализация на услугите. А имаше и икономически сектори, при които не се усетиха резки промени.
Най-важното е, че доходите на българите не намаляха и това даде така нужното спокойствие за планиране и покупка на жилищен имот. Националният статистически институт обяви, че четвъртото тримесечие на 2020 г. средната брутна заплата в страната е била 1437 лв. спрямо 1313 лв. година по-рано. Възнагражденията в обществения сектор нарастват по-бързо от тези в частния, което е обяснимо предвид ръста на учителските заплати и допълнителните средства, отпуснати за работещите на първа линия срещу пандемията.
Ах, този балон!
Има ли балон при цените на жилищата – това е друга, често обсъждана тема сред професионалистите и публиката. В периода 2005-2008 г. в България се случи „перфектната буря“ – присъединяването към НАТО и ЕС, което насочи към имотите огромен брой инвеститори, вкл. чуждестранни. С тяхна помощ на имотния пазар се развихри незапомнена спекула. След това балонът се спука.
Сега жилищният пазар е в зряла фаза. На пазара купуват основно хора, които имат нужда от жилище. Инвестиционни сделки не липсват, но те не са повече от 15% от общия брой. Въпреки че цените се увеличиха в последните години, жилищата остават сравнително достъпни, като примерите за това не са много. Нека вземем средната работна заплата в София, която е 2031 лв. към декември 2020 г. (по данни на НСИ) и с която може да се купи 1.0-1.1 кв. м жилищна площ в ж.к. „Дружба“. Докато в началото на 2008 г. една месечна заплата в столицата стигаше за 0.3-0.4 кв. м жилищна площ в същия район.
Спекулации в стил „цените ще паднат“ се появяват често в последните години. Но наблюденията от нашите обекти са точно в обратната посока, казва Десислава Петрова. Според нея допреди 2-3 години клиентите са били склонни да платят 58 000-61 000 евро за двустаен апартамент, а сега бюджетът им е нараснал до 83 000-85 000 евро.
Често чуваме и въпроса „А какво ще се случи с цените на новото строителство, когато хората започнат масово да продават старите си апартаменти?“. Петрова обаче е категорична, че вторичен пазар винаги е имало и ще има, както за всеки влак си има пътници. Целта на новото строителство е да обнови остарелия сграден фонд в София (повечето жилищни блокове са строени между 60-те и началото на 90-те години) и да предложи модерна среда за обитаване, с приветливи общи части и благоустроено околно пространство.
Още един фактор – задлъжнялостта на домакинствата в България е сравнително ниска. Обемът на всички активни ипотечни кредити е 10.350 млрд. лв. към края на януари 2021 г. или под 10% от БВП. За сравнение, в повечето европейски страни този показател е над 20%.
И не на последно място – Европейският съюз демонстрира решителност за подпомагане на икономиките след пандемията. Дългосрочният бюджет на ЕС заедно с инструмента NextGenerationEU ще осигурят 1.8 трилиона евро за възстановяването на Европа след COVID-19 – най-големият пакет от стимули в историята на общността.
Всичко това дава увереност да прогнозираме, че 2021 ще бъде поредната активна и стабилна година по отношение на жилищните цени в София и другите големи градове. И новото строителство ще продължи.
Строителството не спря
Всъщност, строителството не беше спряно през 2020 г. И това е другата голяма разлика спрямо 2008-2009 г. Крановете продължиха да сноват, бетоновозите продължиха да шумят, дори след като пандемията нахлу с взлом в живота ни, без да чука на вратата. Планирането на нови обекти леко се забави, но сега отново запретваме ръкави и уверено продължаваме да създаваме домове. Избираме локации, като се съобразяваме с предпочитанията на клиентите, включително на тези с инвестиционна цел, казва тя.
Първият нов обект на BESO Homes е многофункционална сграда Mica Residence на бул. „Александър Малинов“, в която ще има 9 жилищни етажа и едно ниво с магазини. Мястото е специално избрано – „Младост“ е сред най-предпочитаните райони от динамичните хора, изпълващи бизнес сградите в съседство. Транспортната достъпност на жилищния комплекс е отлична, а метрото е „черешката на тортата“. „Mica Residence ще се отличава с нашия запазен знак – модерна архитектура, висококачествени материали и луксозни общи части“, казва строителният предприемач.
Azalea Gardens в кв. „Витоша“ (на снимката) е вторият актуален проект на компанията. Близостта му до Ловния парк и до планината го прави подходящ за отговорните хора, за които качеството на въздуха и средата на обитаване са водещ фактор при избора на дом. Бутиковата сграда ще бъде със 7 жилищни етажа и подземни гаражи. Ще се отличава с модерна клинкер фасада, вътрешен озеленен двор и контролиран достъп. Дори пандемията да не отшуми скоро, Azalea Gardens ще осигури „ваксина“ – спокойствие, дискретност и възможност за отмора в зелена среда.
Динамичните времена, в които живеем, предполагат допълнителна защита на страните по сделката. Затова BESO Homes предлага нов подход, с който защитава парите на клиентите/инвеститорите. Сключва се тристранно споразумение с нотариус, като първите вноски за жилището постъпват по негова сметка. Нотариусът освобождава сумите след достигане на определен етап от строителстото или при друго условие в договора.
И още нещо – пазарът този път подкрепя предприемачите с опит и така се намалява значително рискът при придобиване на нов апартамент. Банките сключват споразумения с компаниите с дългогодишна история, което позволява на купувачите да получат жилищен кредит още на акт 14 („груб строеж“). Това е още едно доказателство за стабилността на строителните предприемачи.
*BESO Homes e част от Националната асоциация на строителните предприемачи
Източник: Capital.bg
